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广州浪奇63亿地块估值虚高 规划四年仍无时间表

受益广州国际金融城地价利好,向来业绩低调的广州浪奇(000523,SZ)因其位于该区域一12万平米旧厂房地块被市场热捧,更传言将获得高达60亿元的土地收益。

公司股价也在一个月时间内涨幅超20%,屡屡放量拉升,冲高涨停;股价一路从每4元的低位攀升至8元每股,几近翻倍,然而在这一系列热炒背后,却难觅机构身影。网易财经调查获悉,2009年早期该公司就已对外表示纳入广州三旧改造之列,期间地块估值遭市场屡屡关注,此次更是游资炒作迹象明显。

然而四年过去,公司位于广州南沙的新生产基地已进入生产阶段,搬迁工作已在进行,但原旧厂土地处置收益及规划尚未明确,高达60亿的土地收益也恐成镜花水月。

226日,广州浪奇收盘报7.43,下跌5.95%

游资爆炒土地估值虚高

尽管2012年业绩恐下滑,但在今年春节前后,广州浪奇股价却表现妖异。近一个月的时间股价涨幅高达22.41%220日当天盘中更是一度冲高至8.37元每股。

网易财经注意到,从去年12月初,该股开始持续走强,低位收盘价约为每股4.48元,相比近期攀升高位,短短2个多月时间,几乎翻倍。226日,广州浪奇开盘价每股7.82元,期间交换30万手,收盘价报为每股7.43元。

业绩提振股价消息不多,然而近期该股表现异常,完全来自广州浪奇位于广州金融城区域一块仍未有处置时间表的旧厂地。27日,作为广州政府重点打造的广州国际金融城进行首轮土地拍卖,最终地块以达1.2万多元/平方米的楼面价拍出,其中一幅更是高达1.7万元/平方米。偏高的地价立马吸引市场对区域预期利好,而广州浪奇旧厂地块也水涨船高。

市场推算,依照上述公开出让地块高达7的容积率,1.5万元/平方米的平均楼面价,12万平方米的占地面积计算,其未来广州浪奇地块成交价恐达到126亿元;同时参照广州三旧改造土地收益补偿50%标准来看,广州浪奇或将获得63亿元土地收益,单从土地收益就已超越其市值。

广发证券分析师沈爱卿表示,公司业绩不行,看不到什么好的前景,就是这个地拆迁赔偿很值钱,短期内对价值链有很大帮助。

他说,今年国内一二线市场上,受旧城改造影响,不少板块股价遭市场炒作,提升不少。浪奇近期股价走势关键还是那块地影响,但如何赔偿目前不清楚。

网易财经统计发现,在近一个月龙虎榜交易中,广州浪奇股票均为营业部交易,未有机构席位身影,主要集中在广东以及江浙一带,游资炒作迹象明显。龙虎榜中海通证券南京广州路证券营业部成交额最高达10711万。20132181920日连续三个交易日内日收盘价涨幅偏离值累计达到20%

经网易财经调查发现,上述高的地价估值实际上是难以支撑。据2009年期间广州《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔200956号)文件显示,纳入三旧改造的旧厂处置第一可以自行改造,补交地价;第二公开出让,收益支持;第三公益征收,合理补偿。

而在收益补偿中,则是以规划容积率3.540%-60%土地收益额度进行赔偿。网易财经从广州浪奇方面了解到,依照当初规定要求仅是生产部分需搬迁,办公、仓储等不用,但生产部分只占1/3的面积,这部分必须作为储备用地纳入的。

同时网易财经采访多位广州地产人士表示,依照广州金融城的各种配套和广州CBD珠江新城达近20年的发展时间来看,当初拍出1.7万元的地价偏高,就算是1.2万元楼面单价,加上各种建安成本,其成本恐超1.5万元/平方米,透支未来房价空间。

60亿元的土地估值不攻自破。网易财经根据目前市况1.2万元/平方米楼面价、3.5的容积率,12万平方米旧厂全部作为土储的话,其土地收益约25亿元,若扣除税费等,恐更少。去年国泰君安依照附近区域地价、剔除各种税费,仅给出16.5亿元的土地估值,远低于预期。

房价短期难企及广州CBD

“参照广州CBD珠江新城写字楼市场销售价,目前也不过3万左右/平方米,1.5万元楼面价过于乐观。”满堂红集团研究部副经理肖文晓说,这仅是开发商对后市比较看好,但金融城目前仅是起步阶段,何况地块地理位置来看,离CBD更远一些。

公司方面透露,2012年底前旧厂生产线全部转移至广州南沙新生产基地,仅是部分办公以及仓储还在这边办公。“生产、办公和仓储是一起,地块上不好明确。现在是否依照当初部分搬迁还未定,有可能是全部地块交出来。”该人士说。

继广州珠江新城之后,广州国际金融城是当地政府重点打造区域,将以金融业为主打。本月7日的土地拍卖实际拿下地块集中在金融类企业。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,依照目前市场房价市场趋势来看,地价略微有些偏高,毕竟整个金融地段离珠江新城还是有点远,加上规划还是在刚公布的初步阶段,依照上述地价目前售价起码过三万。

他说,珠江新城发展近20年才能这样,依照广州国际金融城的规划要求更高,其可能达到完善时间恐需要更久。

网易财经实地走访发现,广州浪奇旧厂附近,仅江源半岛一楼盘为一手盘,其余大部分为二手楼盘。而江源半岛目前报的均价已达5万元/平方米,完全为虚高楼盘,参考价值不大。

附近成交活跃的二手楼盘骏景花园、天朗明居等,其报价也仅集中在2万元/平方米左右。作为首个入驻广州国际金融城的开发商,佳兆业集团,2012年上半年期间,以5.26亿元的价格拍下天河区黄埔大道坚红化工厂地块,正斜对广州浪奇旧厂地块,折合楼面地价仅为1.26万元/平方米。

业绩无新意  规划四年仍无时间表

土地价偏高,而在业绩面广州浪奇仍无较大表现。根据该公司最近的一份公告显示,广州浪奇2012年度未经审计的归属于上市公司股东的净利润为2100万元至2600万元,与2011年度同比下降7.5%至上涨8.5%

一机构分析人士表示,地块能够被热炒还是因其整体价值占比很多,但也可能实际拍卖与预期较大。公司目前也没其他业务转型,当前股价被高估或处于低位不好说,只能等地块方案出来,土地价值直接影响股价,影响整个公司价值。

根据公司2012年三季报显示。截至2012930日,公司总资产约为16.77亿元,第三季度归属上市公司净利润相比同期下跌11.84%

网易财经注意到,广州浪奇旧厂改造早在20092月份一则公告中就明确表示,公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单,需在2012年底前完成搬迁工作。

据悉,老厂区土地有1/3在政府规划中属于住宅用地,将纳入政府土地储备进行招拍挂,公司可获得土地出让纯收益的60%作为补偿;老厂区另外2/3土地在政府规划中属于商业用地,可纳入政府土地储备进行招拍挂,也可与第三方房地产开发商合作在老厂区开发运作商业地产项目,尚未披露明确的土地处置方案信息。

26日,该公司人士向网易财经明确,上述旧厂房处置规划目前仍未定,也没有相关的时间表。初略计算,上述地块处置收益及规划问题已长达4年时间。

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