海底捞规划综合体 外行扎堆商业地产是福是祸

种种迹象表明，转战商业地产，已不仅仅是传统住宅开发商的选择。

就在几天之前，上海万得信息技术股份有限公司（下称“万得”）以8亿元购得上海黄浦江沿岸E20地块。这幅在陆家嘴商圈辐射范围内的商办用地，此前曾被多名业内人士判断升值潜力较大。而此地块意外地被一家非地产行业的企业最终摘得，“外行”涉足商业地产之声四起。

“外行”扎堆

对于万得的此次拿地之举，上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，该项目后期如何操作是决定万得是否涉足房地产的关键：即，如果该项目成立一个项目公司并在建成后出售，那么这就仅仅是一笔财务投资；若万得参与该项目的全程开发并主导后期的经营，那么则可认为万得涉足商业地产。

不过，作为一个建筑面积约3.6万平方米的中等规模办公楼，有市场分析人士认为，这一体量大大超出了企业本身的办公需求，“应是先有商业地产方面的考虑，其次才是办公需求。”

就在万得拿地之前不久，中国商业地产联盟秘书长王永平曾在微博中爆料：“四川简阳（县级市）当地政府给了海底捞一块商业用地，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体。”

尽管海底捞方面对此回复相当谨慎，仅称“海底捞简阳店是海底捞的发源店，随着简阳城区的不断发展，该店也受到了发展的制约，在政府的关心和支持下，海底捞将另择土地进行改建、扩建”。但这也从另一个角度确认了其进军商业地产的消息。

在住宅地产市场受到严厉宏观调控使得传统开发商纷纷转型进入商业地产的同时，一些看似与房地产行业毫无关联的企业似乎也想从中分得一杯羹。

在这一过程中，海底捞与万得并不孤单。

2011年，苏州的餐饮企业吴地人家就高调宣布进入房地产业，专注商业地产开发；在此之前，同是餐饮企业的眉州东坡也曾尝试在湖北投资商业街开发；而正在积极运作上市的餐饮品牌“顺峰”，其集团下也有“顺景温泉酒店”商业地产项目。

而本报记者在商业地产开发最为火热的成都调查发现，五粮液、娃哈哈、雨润控股、苏宁、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希望等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领域有了实质性举动。

“海底捞、万得资讯等非房地产企业进入商业地产并不为奇。”商业地产开发商阳光新业相关负责人分析认为，从目前的市场环境看，住宅市场依旧受到严厉调控，股市行情也持续低迷，实体经济也在走弱。许多企业赚了钱，没有合适的地方投，考虑到安全边际，商业地产相对而言，还是一个相对稳定、安全的投资品。

在王永平看来，目前商业地产颇为火热，引得各方力量纷纷入场的原因，除了传统房企或主动、或被动地调整转型外，还有的企业是“盲动”，即看到一些企业在商业地产领域风生水起之后盲目跟风。

“不过，像海底捞这种企业，由于已经形成了强大的品牌效应，会使得地方政府以十分优厚的拿地条件吸引、诱惑他们。而对于这些企业而言，仅仅是短期内土地的升值就会远远超过他们做实业所创造的价值。”基于此，王永平将海底捞的进入，归因于“心动”使然。

等待被“洗牌”？

然而，“隔行如隔山”是早已被验证的真理，在专业性极强的商业地产领域更是如此。

“大量企业进入，未来商业项目的供应量肯定会大幅增加，供应增加就意味着竞争加大，这将会给整个行业带来巨大冲击。”上述阳光新业负责人不无担心地表示。

具体来说，该人士认为，商业地产的升温首先会导致商业用地地价的抬升，进而导致开发成本的上升，“这一迹象从去年开始已经逐渐显现”；而在商业地产项目的后期招商运营方面，也会致使恶性竞争的出现，“例如通过延长免租金甚至零租金的方式抢夺租户，对行业的正常发展是非常不利的”；此外，现在商业地产市场的人才竞争也越来越激烈，高薪挖人在每个专业的商业地产企业都有发生。

在政策方面，阳光新业相关负责人介绍，由于国家对房地产的严厉调控，商业地产市场也正受到波及。“包括信贷、融资等方面，即便是商业地产开发，也受到许多限制。仅就融资方面，相比其他行业，还是困难得多。”

“现在对于企业来说，商业地产行业的战略性机会已经不多了，但战术性机会还是有的。”对此，王永平解释称，当遇到合适的价格、位置以及相关条件都很优越的商业用地时，企业还是有赚一票的可能。“不过相信5年内，商业地产一定会有一个洗牌的过程，盲动跟风入市的企业定会在行业洗牌中被淘汰。”

对此，阳光新业相关负责人也认为，未来商业地产必将经历一段时期的低谷，在部分商业过量供应的城市，可能洗牌会异常惨烈。“项目是否能够存活下来，最终还是要看商业地产商的专业度。”

该负责人举例表示，由于许多企业的专业度不够，可能会出现诸如：项目定位不合理；项目设计无法满足客户需要；动线设计不合理；在招租没有达标的情况下强行开业；业态配比不合理；后期运营管理不妥善等一系列问题。与住宅不同，这些问题都将给项目建成之后的运营产生长期、持续的负面影响。

“原来做商业地产可以做‘范跑跑’，现在则都要做‘猪坚强’。”对于目前的商业地产市场环境，王永平表示，商业地产项目开发之后想要整售，往往价格会被压得很低，而且这类大宗物业的买家很少，因此像做传统住宅一样开发之后全部销售的可能性很小；除整售之外的散卖只有临街或一层等位置较好的商铺才能以较为理想的价格售出，剩下的或许只能无奈自持，况且对于这种散售的商业项目，商家往往不愿入驻，反而会影响其后期的招商运营。

“商业项目的开发持有，需要沉淀大量的资金。而国内配套的融资渠道又十分匮乏，退出渠道也十分有限。”前述阳光新业负责人表示，现在看似赚钱的商业地产项目，最后可能会令企业陷入资金困境。“所以预计在未来的3~5年内，将会有一批商业项目倒下，同时也是行业并购、洗牌的好时机。”

目前，商业地产领域的分化已经开始。

仅在北京，近日就有消息传出，北京兆泰置地旗下悠唐生活广场经营两年多仍业绩不佳，其宣布与“大悦城”品牌开发商中粮置地拟开始深度合作，中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与兆泰置地旗下包括悠唐在内的4个购物中心的运营管理。与此同时，位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城，历经4年不停调整，再次宣告易手，美罗城购物中心被香港锦绣置业有限公司接手，目前正在进行改造施工，完工后将更名为“锦绣天地CBD”购物中心。