中恒集团宣布剥离公司企业的房地产业务

2月7日，作为2011年"黑天鹅"之一的中恒集团以临时股东大会的方式宣布剥离公司企业的房地产业务，在地产调控大背景之下，涉房上市公司纷纷"脱房"大潮之中，中恒集团之举被视为专注医药领域，轻装上阵。

然而，真相并非简单的"脱房"如此之简单。

在调查中获知，早在2年之前，中恒集团就已经在年报中称"不排除恰当时机将房地产业务从上市公司中剥离出去的可能性"，此后，知情人士透露，由于民间关于中恒集团业绩涉嫌通过挂账地产注水等质疑之下，重仓中恒集团的基金建议中恒集团火速剥离地产业务。

而在这些质疑和支招背后，则掩藏了中恒集团另外一个目的：剥离地产枷锁，启动再融资。

隐藏2年的"脱房"计划

2月7日，中恒集团董事会以9票同意通过了关于剥离房地产业务的议案。

中恒集团称，根据国家政策的导向和经营环境的变化，公司决定退出房地产业务，今后公司经营的主业将是以制药业为主，同时将把健康、保健食品业发展为公司的主要辅业，集中精力做好健康产业。

同时，中恒集团表示，为整合公司房地产业务资源，便于公司下一步对房地产业的剥离，中恒集团拟将已取得的相关土地使用权及配套资金合计约3.3亿元，增加投入至广西梧州中恒房地产开发有限公司（以下简称："中恒房地产"）。增资后，中恒房地产总注册资本约为3.8亿元，中恒集团持有股权比例仍为100%。

在调查过程中发现，其实早在2009年中恒集团就已警觉到公司接下来将面临"房地产宏观调控政策变化等问题的挑战"。

到了2010年，中恒集团在净利润大幅增长近217%时，中恒集团在2010年年报中称将密切关注房地产政策的变化，适当控制房地产开发进度和开发成本。

"甚至不排除在恰当时机将房地产业务从上市公司中剥离出去的可能性，以规避房地产政策带来的经营风险"，彼时，中恒集团就已做出了谨慎的预示，剥离地产业务的种子已就此埋下。

就目前中恒集团的地产业务来看，在2011年的中期报告中，房地产业务的营收为8377.42万元，营业利润为3865.16万元，占主营业务收入的11.13%，仅次与制药行业的占比。

查询近三年中恒集团控股或参股公司，中恒集团旗下的地产公司即中恒房地产和广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（简称"钦州地产公司"），均为全资子公司。

据2010年年报，广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司注册资本为2.64亿，2010年全年的净利润为-1326.7万元。中恒房地产则于2011年5月成立，主要从事房地产开发、经营业务。增资之前，中恒房地产注册资本5000万元。

而在早年中恒集团的年度报告中，是将房地产业定位为中恒集团的基础产业，房地产经营历史也达20多年，旗下楼盘如恒祥花苑、梧桐新苑、桂林恒祥花园、升龙秀湾、恒祥花苑二期、恒祥豪苑等住宅小区。

重仓基金的妙招

中恒集团在2009年净利润从前一年的4701万元，直接翻倍到1.26亿元时，引来众多基金的热捧，其中，王亚伟的重仓更是让中恒集团成为多只基金的"碟中菜"。 早在2010年，重仓中恒集团的基金就曾建议中恒集团剥离地产业务，但彼时中恒集团旗下的楼盘正在回收期，所以暂时没有剥离。

"事实上，中恒剥离地产，一方面是公司也有这方面的计划，更为关键的是，重仓它的机构为它支了这招"，一位接近中恒集团的知情人士在采访过程中透露。

值得肯定的是，中恒集团在2009年净利润从前一年的4701万元，直接翻倍到1.26亿元时，引来众多基金的热捧，其中，王亚伟的重仓更是让中恒集团成为多只基金的"碟中菜"。

2010年年底，中恒集团的主力机构"空前鼎盛"，截止2010年12月31日，共47家主力机构(基金43家，保险公司1家，券商集合理财2家，一般法人1家)持有中恒集团，持仓量总计2.46亿股，占流通A股47.09%。直到2011年12月31日，仍有12家主力机构(其中，基金10家，券商集合理财2家)持有中恒集团，持仓量总计1.2亿股，占流通A股11%。

"很大一部分的主力资金都是在中恒集团和山东步长解约之后撤出了。"，上述知情人士告诉网易财经。

而缘何要剥离地产业务，该知情人士透露称，早在2010年，重仓中恒集团的基金就曾建议中恒集团剥离地产业务，但彼时中恒集团旗下的楼盘正在回收期，所以暂时没有剥离。

"之后，民间也有一部分人质疑中恒集团业绩通过房地产业务挂账等形式，注水中恒集团的业绩，所有有基金就建议中恒集团将地产业务剥离出来，一是为规避地产调控的风险，另一方面，基金也是想看到最真实的业绩情况"，该人士进一步称。

事实上，网易财经在回查2009年到2011年三年的业绩报告中，2009年中恒集团地产业务实现营业收入1.8亿元，比2008年同期减少了26.02%。房地产营业收入下降的原因则是中恒集团旗下重点投资项目恒祥豪苑尚未结算所致。截止当期，钦州地产公司实现净利润-45.22万元。

到2010年，由于房地产项目推进顺利，恒祥豪苑销售超过九成，进入销售结算期，当年中恒集团房地产板块实现净利润1.41亿元，比去年同期增长6796.85%，截止当期，钦州地产公司实现归属于母公司所有者的净利润为-132.67万元。

3月1日，经致电中恒集团董事会秘书彭伟民，询问是否确有基金向公司支招剥离地产业务，彭伟民称，公司欢迎各种有助于公司未来发展的建议，但所有公司的发展战略都是经董事会程序决定的。

地产空壳生疑？

一位财务人士分析称，以负数在"应交税金"项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能在今年上半年及以前年度就已实现销售收入，中恒集团迟迟未将其结转至"营业税金及附加"等成本费用项目，有明显的虚增利润之嫌。

而上述人士所称的民间质疑则是在2011年有财务人士质疑，中恒集团房地产预缴税款涉嫌长期挂账，虚增利润。

在近日的调查过程中，该财务人士对网易财经分析称，在中恒集团2011年的中报中，中恒集团的预收账款余额由期初的4405.9万元下降至期末的1529.5万元，其以负数计入应交税金，城建税等项目下的余额却由2273.8万元上升至3689.2万元。

"假设该公司期末预收账款1529.5万元全部为预售房地产价款，而该公司为此预缴的部分税费却高达3689.2万元，预缴税费远高于预售房全部价款，这意味着你预售100万元房款，须为此预缴200多万元的税金！"该财务人士向网易财经计算到。

2011年6月末中恒集团部分应交税金项目余额  单位：万元

该财务人士认为，以负数在"应交税金"项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能在今年上半年及以前年度就已实现销售收入，中恒集团迟迟未将其结转至"营业税金及附加"等成本费用项目，有明显的虚增利润之嫌。

而在2012年1月30日中恒集团披露的关于公司关联方关系及关联交易的补充公告中，公司与梧州怡辉物业有限公司（以下简称"怡辉物业"、梧州置地楼宇有限公司（以下简称"置地楼宇"、梧州置地物业有限公司（ （以下简称"置地物业"、广西梧州市保恒投资实业有限公司（以下简称"保恒实业"）存在关联关系。

其中，怡辉物业、置地楼宇、置地物业三家公司均系中恒集团2000年上市之前剥离出来的外围公司，并延续至今。

怡辉物业至今并无实质的经营业务，置地物业由于2011年未能通过工商年检，已被所在地的工商局吊销了营业执照，置地楼宇则拟于2012年办理工商注销手续。

而在2010-2011年度，中恒集团则与上述三家公司存在关联交易。

2010-2011年中恒集团与关联方之间的资金往来

再融资起航

关于再融资的说法，中恒集团董事会秘书彭伟民并没有否认， 一位不愿具名的投行人士告诉网易财经， "如果不将地产业务剥离出去，按目前的房地产调控政策，涉房上市公司再融资几乎没戏"。

而关于此次剥离地产业务的真正目的，除了上述质疑外，另一个声音则是坊间一直传闻的中恒集团将启动再融资计划。

事实上，在2009年，为解决公司主导产品市场需求所带来的产能瓶颈问题和增强公司的研发能力，中恒集团启动了上市后的首次再融资工作。

2009年6月，中国证监会核准中恒集团非公开发行A股股票方案，中恒集团发行了1200万股新股，共募集资金净额约3.6亿元。在2010年年报中，中恒集团二次再融资的端倪略为凸显。

中恒集团在年报中称，公司将"适时调整公司产业结构，集中优势资源做强、做大公司的制药业和保健食品业；做好再融资的前期准备工作，选择适当时机再次启动再融资计划，为公司的跨越发展提供资金保障"。

隐藏2年的"脱房"计划

2月7日，中恒集团董事会以9票同意通过了关于剥离房地产业务的议案。

中恒集团称，根据国家政策的导向和经营环境的变化，公司决定退出房地产业务，今后公司经营的主业将是以制药业为主，同时将把健康、保健食品业发展为公司的主要辅业，集中精力做好健康产业。

同时，中恒集团表示，为整合公司房地产业务资源，便于公司下一步对房地产业的剥离，中恒集团拟将已取得的相关土地使用权及配套资金合计约3.3亿元，增加投入至广西梧州中恒房地产开发有限公司（以下简称："中恒房地产"）。增资后，中恒房地产总注册资本约为3.8亿元，中恒集团持有股权比例仍为100%。

在调查过程中发现，其实早在2009年中恒集团就已警觉到公司接下来将面临"房地产宏观调控政策变化等问题的挑战"。

到了2010年，中恒集团在净利润大幅增长近217%时，中恒集团在2010年年报中称将密切关注房地产政策的变化，适当控制房地产开发进度和开发成本。

"甚至不排除在恰当时机将房地产业务从上市公司中剥离出去的可能性，以规避房地产政策带来的经营风险"，彼时，中恒集团就已做出了谨慎的预示，剥离地产业务的种子已就此埋下。

就目前中恒集团的地产业务来看，在2011年的中期报告中，房地产业务的营收为8377.42万元，营业利润为3865.16万元，占主营业务收入的11.13%，仅次与制药行业的占比。

查询近三年中恒集团控股或参股公司，中恒集团旗下的地产公司即中恒房地产和广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（简称"钦州地产公司"），均为全资子公司。

据2010年年报，广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司注册资本为2.64亿，2010年全年的净利润为-1326.7万元。中恒房地产则于2011年5月成立，主要从事房地产开发、经营业务。增资之前，中恒房地产注册资本5000万元。

而在早年中恒集团的年度报告中，是将房地产业定位为中恒集团的基础产业，房地产经营历史也达20多年，旗下楼盘如恒祥花苑、梧桐新苑、桂林恒祥花园、升龙秀湾、恒祥花苑二期、恒祥豪苑等住宅小区。

重仓基金的妙招

中恒集团在2009年净利润从前一年的4701万元，直接翻倍到1.26亿元时，引来众多基金的热捧，其中，王亚伟的重仓更是让中恒集团成为多只基金的"碟中菜"。早在2010年，重仓中恒集团的基金就曾建议中恒集团剥离地产业务，但彼时中恒集团旗下的楼盘正在回收期，所以暂时没有剥离。

"事实上，中恒剥离地产，一方面是公司也有这方面的计划，更为关键的是，重仓它的机构为它支了这招"，一位接近中恒集团的知情人士在采访过程中向网易财经透露。

值得肯定的是，中恒集团在2009年净利润从前一年的4701万元，直接翻倍到1.26亿元时，引来众多基金的热捧，其中，王亚伟的重仓更是让中恒集团成为多只基金的"碟中菜"。

2010年年底，中恒集团的主力机构"空前鼎盛"，截止2010年12月31日，共47家主力机构(基金43家，保险公司1家，券商集合理财2家，一般法人1家)持有中恒集团，持仓量总计2.46亿股，占流通A股47.09%。直到2011年12月31日，仍有12家主力机构(其中，基金10家，券商集合理财2家)持有中恒集团，持仓量总计1.2亿股，占流通A股11%。

"很大一部分的主力资金都是在中恒集团和山东步长解约之后撤出了。"，上述知情人士告诉网易财经。

而缘何要剥离地产业务，该知情人士向网易财经透露称，早在2010年，重仓中恒集团的基金就曾建议中恒集团剥离地产业务，但彼时中恒集团旗下的楼盘正在回收期，所以暂时没有剥离。

"之后，民间也有一部分人质疑中恒集团业绩通过房地产业务挂账等形式，注水中恒集团的业绩，所有有基金就建议中恒集团将地产业务剥离出来，一是为规避地产调控的风险，另一方面，基金也是想看到最真实的业绩情况"，该人士进一步称。

事实上，在回查2009年到2011年三年的业绩报告中，2009年中恒集团地产业务实现营业收入1.8亿元，比2008年同期减少了26.02%。房地产营业收入下降的原因则是中恒集团旗下重点投资项目恒祥豪苑尚未结算所致。截止当期，钦州地产公司实现净利润-45.22万元。

到2010年，由于房地产项目推进顺利，恒祥豪苑销售超过九成，进入销售结算期，当年中恒集团房地产板块实现净利润1.41亿元，比去年同期增长6796.85%，截止当期，钦州地产公司实现归属于母公司所有者的净利润为-132.67万元。

3月1日，经致电中恒集团董事会秘书彭伟民，询问是否确有基金向公司支招剥离地产业务，彭伟民称，公司欢迎各种有助于公司未来发展的建议，但所有公司的发展战略都是经董事会程序决定的。

地产空壳生疑？

一位财务人士分析称，以负数在"应交税金"项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能在今年上半年及以前年度就已实现销售收入，中恒集团迟迟未将其结转至"营业税金及附加"等成本费用项目，有明显的虚增利润之嫌。

而上述人士所称的民间质疑则是在2011年有财务人士质疑，中恒集团房地产预缴税款涉嫌长期挂账，虚增利润。

在近日的调查过程中，该财务人士对网易财经分析称，在中恒集团2011年的中报中，中恒集团的预收账款余额由期初的4405.9万元下降至期末的1529.5万元，其以负数计入应交税金，城建税等项目下的余额却由2273.8万元上升至3689.2万元。

"假设该公司期末预收账款1529.5万元全部为预售房地产价款，而该公司为此预缴的部分税费却高达3689.2万元，预缴税费远高于预售房全部价款，这意味着你预售100万元房款，须为此预缴200多万元的税金！"该财务人士向网易财经计算到。

2011年6月末中恒集团部分应交税金项目余额  单位：万元

该财务人士认为，以负数在"应交税金"项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能在今年上半年及以前年度就已实现销售收入，中恒集团迟迟未将其结转至"营业税金及附加"等成本费用项目，有明显的虚增利润之嫌。

而在2012年1月30日中恒集团披露的关于公司关联方关系及关联交易的补充公告中，公司与梧州怡辉物业有限公司（以下简称"怡辉物业"、梧州置地楼宇有限公司（以下简称"置地楼宇"、梧州置地物业有限公司（ （以下简称"置地物业"、广西梧州市保恒投资实业有限公司（以下简称"保恒实业"）存在关联关系。

其中，怡辉物业、置地楼宇、置地物业三家公司均系中恒集团2000年上市之前剥离出来的外围公司，并延续至今。

怡辉物业至今并无实质的经营业务，置地物业由于2011年未能通过工商年检，已被所在地的工商局吊销了营业执照，置地楼宇则拟于2012年办理工商注销手续。

而在2010-2011年度，中恒集团则与上述三家公司存在关联交易。

2010-2011年中恒集团与关联方之间的资金往来  

再融资起航

关于再融资的说法，中恒集团董事会秘书彭伟民并没有否认， 一位不愿具名的投行人士告诉网易财经， "如果不将地产业务剥离出去，按目前的房地产调控政策，涉房上市公司再融资几乎没戏"。

而关于此次剥离地产业务的真正目的，除了上述质疑外，另一个声音则是坊间一直传闻的中恒集团将启动再融资计划。

事实上，在2009年，为解决公司主导产品市场需求所带来的产能瓶颈问题和增强公司的研发能力，中恒集团启动了上市后的首次再融资工作。

2009年6月，中国证监会核准中恒集团非公开发行A股股票方案，中恒集团发行了1200万股新股，共募集资金净额约3.6亿元。在2010年年报中，中恒集团二次再融资的端倪略为凸显。

中恒集团在年报中称，公司将"适时调整公司产业结构，集中优势资源做强、做大公司的制药业和保健食品业；做好再融资的前期准备工作，选择适当时机再次启动再融资计划，为公司的跨越发展提供资金保障"。